Москва

Рынок недвижимости в 2016 году: прогнозы и перспективы

Рынок недвижимости в 2016 году: прогнозы и перспективы

Рост предложения и дефицит покупателей – так, по мнению экспертов, в 2016 году будет охарактеризован рынок недвижимости. Какие цены установят застройщики? Нужно ли готовиться к тотальным распродажам? Вопросы заданы – теперь черед подробностей.


Кризис кризису рознь


Рынок недвижимости не смог повторить сценарий 2008-2009 гг. Если в августе 2009 г. покупательская активность начала восстанавливаться, а 2010 г. и вовсе развеял панические настрои, то на 2016 г. оптимистичные планы строить неуместно.


С января по ноябрь 2015 г. оформлено на 19% меньше договоров участия в долевом строительстве жилых объектов, чем за аналогичный прошлогодний период. В следующем деловом сезоне разрыв лишь увеличился: в сентябре-октябре 2015 г. количество оформленных ДДУ сократилось на 38% по сравнению с прошлогодним периодом. Негативную динамику нельзя оправдать лишь высокими показателями 2014 г. С одной стороны, прошлогодняя девальвация рубля спровоцировала ажиотажный спрос на недвижимость. С другой – осенью 2015 г. показатели были на 22% хуже, чем в сентябре-ноябре стабильного 2013 г.


Стериум - Рынок недвижимости в 2016 году: прогнозы и перспективы - 1


На вторичном рынке наметилось оживление спроса в октябре-ноябре 2015 г., хотя в годовом выражении количество имущественных сделок все равно сократилось на треть. Относительно сентября-ноября 2013 г. уровень снижен на 34%.


Оценим финансовые возможности покупателей. Реальные зарплаты снизились на 8-9% – неутешительный итог 2015 г. К тому же, часть доходов поглощает инфляция (в 2015 г. она достигла 12,4-12,7%). В 2014 г. россияне потратили сбережения во время двух волн повышенного спроса. Теперь на покупку недвижимости, арендные платежи или оформление ипотеки у населения не хватает средств.


Ценовая динамика


Снижение стоимости предложений, возможность торга и существенные скидки – факторы, из-за которых московские квартиры стали дешевле на 10-15% (с учетом скидок). Если последние пару лет индекс стоимости жилья составлял 180-200 тыс. руб. за 1 м2, то сейчас границы ценового диапазона сместились до 170-180 тыс. руб.


В 2016 г. возможно удешевление столичного жилья еще на 10-15%. Главная причина – низкая платежеспособность покупателей, а предпосылок для роста доходов пока нет. Мало того: появляется информация о возможных сокращениях госрасходов и падении цен на нефть.


Новые предложения


Цены можно было бы стабилизировать, сократив количество квартир, выставленных на продажу. Тенденция обратная: застройщики не только не уменьшают объем предложения, но и предлагают новые объекты, стоимость которых ниже среднерыночного уровня. Например, в границах МКАД есть новостройки, привлекающие лояльными ценами (110-140 тыс. руб. за м2). Недавно такая стоимость была актуальна лишь для Новой Москвы или Подмосковья.


На вторичный рынок может быть выведена инвестиционная недвижимость – квартиры, ранее приобретенные с целью сбережения или приумножения капитала. С учетом рыночного налога на недвижимость и возросших коммунальных платежей содержание «лишнего» жилья стало обременять бюджет. Грандиозные распродажи эксперты не прогнозируют, но возвращая на рынок даже 10% инвестиционного жилья, можно еще больше снизить цены.


Стериум - Рынок недвижимости в 2016 году: прогнозы и перспективы - 2

Новостройки либо «вторичка»?


Из-за неготовности большинства продавцов к уступкам вторичный рынок продолжит терять покупателей – их все чаще привлекает лояльная ценовая политика девелоперов. Кроме того, застройщики радуют рассрочками и выгодным ипотечным кредитованием.


Конкурентоспособность «вторички» может снизиться, если на рынке появится больше квартир в новостройках, сданных в эксплуатацию. В новых зданиях все чаще можно приобрести жилье с отделкой и сразу организовать переезд. Спрос падает, поэтому на этапе строительства все объекты не успевают распродать. На фоне «вторички» (особенно физически и морально изношенной) такие предложения кажутся еще более выгодными. Вторичный жилой фонд в основном привлекает людей, которые не хотят ждать сдачи объекта в эксплуатацию и/или не доверяют застройщикам.


Средняя стоимость лотов в новостройках продолжит снижаться, хоть и медленно. Такая тенденция будет обусловлена:


- появлением новых квартир, цены которых существенно ниже среднерыночных;

- замедленным повышением стоимости 1 м2 по мере приближения стадии готовности к отметке «100%».


Наиболее востребованным будет жилье внутри МКАД. Адекватная цена, развитая инфраструктура, близость транспортных развязок, продуманный дизайн – все это дополнит перечень запросов покупателей.


Загородный рынок


Значительному снижению будут подвержены цены на отдаленные таунхаусы, участки без подряда, дачи, коттеджи – это жилье из категории «второй дом». А вот объекты, которые могут заменить столичные квартиры, останутся в более выгодном положении – диапазон цен будет соответствовать уровню рынка городского жилья.


Стериум - Рынок недвижимости в 2016 году: прогнозы и перспективы - 3


Самый уязвимый сегмент


Кризис перепроизводства совпал с общеэкономическим, поэтому больше всех пострадает рынок офисной недвижимости.


Что дальше?


По мнению экспертов, тенденции 2015 г. сохранятся и в 2016 г. Если, конечно, в социально-экономическом пространстве не произойдут радикальные перемены. О резком курсе на улучшения говорить не приходится, но и коллапс маловероятен. Дело в том, что потребность россиян в улучшении жилищных условий остается высокой, а предложение на данном рынке не является избыточным.


1654

Комментарии